Sind die Einheitswerte als GrESt-Bemessungsgrundlage verfassungskonform?

Der Erwerb eines inländischen Grundstücks durch Schenkung oder Erbanfall unterliegt als Erwerbsvorgang der Grunderwerbsteuer (GrESt). Bemessungsgrundlage für die GrESt ist nach § 4 Abs 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) allgemein der Wert der Gegenleistung (§ 5 GrEStG), mindestens jedoch der Grundstückswert.

Abweichend davon ist bei Erwerbsvorgängen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen des begünstigten Personenkreises die GrESt vom Einheitswert zu berechnen.

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hegte in zwei anhängigen Verfahren verfassungsrechtliche Bedenken hinsichtlich der einschlägigen Rechtsgrundlage, die eine Berechnung der GrESt auf Basis der Einheitswerte vorsieht. Im ersten Streitfall erfolgte die Grundstücksübertragung anlässlich eines Erbanfalls, im zweiten dahingegen eine Grundstücksübertragung unter lebenden, nahen Angehörigen. In beiden Fällen erfolgte die Berechnung der GrESt auf Basis der Einheitswerte. Aufgrund der potenziellen Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte stellte das BFG Normprüfungsanträge an den Verfassungsgerichtshof (VfGH). Begründet führt das BFG aus, dass die Einheitswerte grundsätzlich nicht annährend den aktuellen Verkehrswerten von Liegenschaften entsprechen; vielmehr würden die Einheitswerte zu „gänzlich unrealistischen“ Quadratmeterpreisen führen. Der VfGH hat nun über diese Normprüfungsanträge entschieden.

Das Höchstgericht bestätigt die Verfassungskonformität der Einheitswerte als GrESt-Bemessungsgrundlage und weist die Anträge des BFG ab. Als Begründung führt der VfGH an, dass für die Vorschriften, die als GrESt-Bemessungsgrundlage den Einheitswert vorsehen, sachliche Gründe bestehen. Denn durch die Berechnung der GrESt auf Basis des Einheitswerts werde es ermöglicht, die land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung fortzuführen und die agrarischen Strukturen damit zu erhalten. Überdies bestehen keine Bedenken, wenn der Gesetzgeber für Erwerbe von zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zählenden Grundstücken durch (familiennahe) Erben als Bemessungsgrundlage den Einheitswert vorsieht (1. Streitfall). Es ist nämlich sachlich gerechtfertigt, dass der Gesetzgeber die von Todes wegen erfolgende Übertragung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen im Familienverband begünstigt. Der VfGH hält zudem die Art und Weise, wie die Einheitswerte berechnet werden (sogenannte „Ertragswertverfahren“), für verfassungskonform. Insbesondere zielte die zuletzt durchgeführte Hauptfeststellung der Einheitswerte per 1.1.2014 darauf ab, regional und individuell unterschiedliche Wertentwicklungen zu berücksichtigen und Verzerrungen, die sich aufgrund veralteter Bemessungsgrundlagen ergaben, im Rahmen eines aktualisierten Ertragswertverfahrens zu beseitigen.

Stand: 25. Mai 2022